精选商事案例1 ——二手房买卖的惑？解！

承办律师：姜志明、陈晨

一、案情简介：

　　二手房买卖，在城市商品房房屋买卖关系中越来越普遍，大量的二手房交易基本有房产中介居间代理。由于缺乏信息对称而导致的各权利瑕疵会影响房屋交易、实际使用的诸多困难，本案即具典型性。

　　梅某在房产中介的陪同下多次实地察看涉案二手房并决定购置，在中介的居间下，与原房屋所有权人王某的代理人达成合意，以人民币198万元的价格转让该房产，但并未与原房屋所有权人王某签署正式的房屋转让合同。时，梅某先支付了定金给房产中介监管账户；后又向房产中介监管账户打入了人民币200万元整作为房款，并正式与原房屋所有权人王某签订了房屋转让合同。

　　后，房产中介通知梅某前来领取房屋的产权三证，梅某因觉得房产三证已经拿到，故同意签署《提前支付房款的承诺书》，中介据此将上述房款全部支付给原房屋所有权人。可待梅某离开房产中介后，中介又告知梅某该房产现已被他人占据，无法交房。

　　梅某无奈多次与实际占有人刘某交涉，刘某称其与原房屋所有权人王某有涉案房屋20年的租赁关系，根据“买卖不破租赁”法律规定，其20年租赁权依法受法律保护，拒不交房。

二、梅某的惑与解

　　明明自己拿了房产三证，作为所有权人却不能入住？

　　退而求其次，向公安机关报案、以求索回钱款？哪想公安机关认为属于民间合同纠纷、不属诈骗，不予刑事立案！

咨询多家律所，均认为从法律规定层面“买卖不破租赁”，刘某之抗辩有法律依据。那么主张解除合同或合同无效、要求退回房款呢？一方面可否行驶解除权或者无效主张能否成立；另一方面，即使解除权成立或无效主张得到支持，但鉴于原房屋所有权人王某无其他可供执行财产，而本案刘某之租赁权存在又无法将涉案房屋予以强制执行，要求退回房款的诉请似乎没有实际意义。因此，通过民事起诉，也无法解决梅某的困惑！

　　后，他们向本所律师咨询，承办律师解答自然与众律师的观点普遍一致，但从经验及常识出发，多一问：合理吗？

凡惑必有因，梅某之惑，因在哪里？从因出发，或许有解！

本案之因，无疑是“20年租赁协议的存在”！20年租赁，为法律所保护最为长期的租赁年限，这是合法的，但不尽合理——日常生活的经验告诉笔者，一般的房屋租赁（用于居家）期限不会超过5年！

　　20年的租赁期限，是否存在隐情？

　　隐情，只有当事人才会了解！于是，承办律师先向原房屋所有权人王某通知交房，然王某认为其已履行三证转移手续、梅某可予任何时候实际入住，谈及20年租赁事宜时，王某称该20年租赁合同事宜仅仅只是因为高利贷而形成的、并非是客观实际的，是因为自己生意周转不灵了、没有按借贷约定还款导致放贷者强行入住，这个问题应该不属于他的交房问题。

高利贷形成！？承办律师似乎看到一丝曙光。再向刘某了解，电话约谈肯定是虚与委蛇，但在律师办公室见面谈时，刘某首先表示其确实与王某存在民间借贷关系，但同时又称房屋租赁协议是真实的，在双方交换名片时，承办律师注意到刘某的工作身份即某某担保公司总经理。

　　至此，虽无书面证据，但根据日常经验及各方陈述，承办律师大致可判断出：本案的涉案租赁，应为借贷的担保形式；“以合法形式掩盖非法目的”，属无效合同。

梅某之惑的解即在此：因租赁合同不属双方真实意思表示也不符合法律强制性规定，因而该合同无效，那么刘某占有该房屋即无法律依据，应予腾退，将房屋使用权归还梅某！

三、庭审回顾

　　敲定解之方案，因无任何租赁合同及相关资料，起诉时只能根据现有的房屋交易合同、产权三证进行，梅某正式向法院提交了起诉状，起诉原房屋所有权人王某及房产中介，要求被告立即交房并承担相应的违约责任。

诉后，刘某因与原房屋所有权人签有该房产20年租期的房屋租赁合同主张房屋合法使用权，也是本案房屋不能交付使用的关键原因。遂，刘某以第三人身份参加了本案的诉讼。

　　一时该案得到了各方媒体的大量报道，引来市民广泛关注。 

　　对于原告的起诉，被告原房屋所有权人王某始终声称，与第三人刘伟的房屋租赁合同只是作为债权的一种担保形式，没有真实的租赁意思；并出示了第三人刘某以杭州某公司的名义向第一被告发的催款函，表明两人之间有借贷关系；还提出，第三人刘某出示的房屋租赁合同期限是被修改过，这样做是为了防止被原房产抵押权人实现抵押权而为的，更能说明两人之间没有房屋租赁关系。

　　被告某房产中介公司则答辩称，其已经履行了完全的居间义务，没有任何过错，故不需要承担违约责任。

第三人刘某并未到庭，其代理人辩称，原房屋所有权人王某将该房产曾经抵押给他人，之后又授权该抵押权人代理房屋买卖事宜，这样的行为是流押，原告与被告王某的房屋买卖合同应予以撤销；并提供了房屋租赁合同、银行转账凭证、物业费发票等证据试图证明其是讼争房产的合法承租人。

　　之后的辩论中，被告王某反驳称，其与第三人刘某没有租赁关系，租赁合同只是为了担保债权的一种形式，且也未收到第三人所称的租金，租赁关系自始不存在。

　　由于本案案情较为复杂，区人民法院决定第二次开庭。第一被告王某又提交了证据证明与刘某签订房屋租赁合同是为保障债权实现的；而第三人刘某则提供了装修材料和购物发票等用以证明其已经开始装修讼争房产及添置家居用品。

　　作为原告代理人，我们提出：

　　1、原告已经按照合约履行了，全部履行了合同义务，包括支付房款及相关税费等，房屋买卖合同真实合法有效。且，讼争房产的产权已经过户到原告梅某名下，根据物权的公示公信的原则，应受到法律的保护，否则对于买方将是陷入极大的不公平。

　　2、作为专业的房屋中介公司，某房屋中介公司不仅没有事先做好房屋是否已经腾空、有无租赁关系等居间人应尽职调查的事项，告知原告讼争房产有他人承租的事实；而且以不诚信的态度让原告梅某签署了承诺书提前交付了房款，致使原告不能收房也无法收回房款。某房产中介公司有较大的过错，应该负相应的违约责任。

　　3、被告王某某与第三人刘某签署的20年租期的房屋租赁合同系无效的，理由是：被告王某在庭审上自述及其他证据的表明——第三人刘某与被告王某之间有借贷关系，房屋租赁合同只是为了保障第三人刘某对被告王某高利贷的一种保障形式，不是双方真实意思表示，合同存在的基础丧失；且，这种债权担保形式也不是我国法律所保护的形式，属于合同法第五十二条第三款：以合法形式掩盖非法目的的当然无效的合同。故，该份租赁合同不能以买卖不破租赁为抗辩理由，对抗原告合法取得的房屋所有权。即无效的房屋租赁合同不适用买卖不破租赁原则。

　　经过充分的辩论和质证，区人民法院基本采纳了承办律师的建议，并做出了一审判决：判决原告与被告王某签署的房屋买卖合同有效；被告王某及被告某中介公司向原告履行交房义务；第三人刘某应依法腾退房屋；被告王某及被告某中介公司应向原告赔偿延迟履行的违约金人民币38000元。

后第三人刘某上诉至中级人民法院，案件二审维持原判。

四、案例警示

    房屋所有权是一种完全权利，包含四项权能，及占有、使用、收益、处分，通过分项权能的行驶而实现所有权，因此会发生所有权与各项权能相分离的状态。  

二手房交易市场不同于现房交易：现房交易，一般没有上手权利瑕疵的顾虑，买家是直接办理房屋产权登记取得房屋所有权的；而，二手房交易则可能存在着上家与第三人的权利纠纷，比如在房产上设立抵押权，又或者如本案的情况，有第三人声称承租房产的。

　　在选择购买二手房的时候，应先确定购买的房产有无抵押权登记或有无所有权与四项权能相分离状态，再者需要实地查看了解房屋的各种客观存在的瑕疵，最后还必须确定房屋产权已经过户并实际交付房屋后才能放款以保障自己在缺乏信息完整情况下的资金安全，否则就可能产生诸如本案的诸多风险。